Un T2 vide 10 jours par mois peut quand même battre un loyer classique à Nancy

L'intuition qui trompe la plupart des propriétaires

Un logement vide, c'est de l'argent perdu. C'est l'intuition de base, et elle pousse beaucoup de propriétaires à choisir le bail classique par sécurité : un locataire fixe, un loyer qui tombe tous les mois, pas de vacance à gérer.

Sauf que sur un T2 typique à Nancy, les chiffres racontent une autre histoire. Un logement loué en courte durée peut rester vide jusqu'à 17 jours par mois et rapporter quand même plus net sur l'année qu'un bail classique occupé en continu.

Le calcul, ligne par ligne

Prenons un T2 loué en bail classique à 580 €/mois. Sur l'année, il faut retirer la vacance locative (environ 5%), les frais d'agence (7%), et l'assurance loyers impayés (3%). Au final, il reste environ 5 950 € net par an.

En courte durée, avec 20 nuits louées par mois à 71 € la nuit (le prix moyen constaté à Nancy), le calcul est différent. Il faut retirer la commission Airbnb (18,6% TTC depuis octobre 2026), la commission de conciergerie (20%), et les charges que le propriétaire continue de payer lui-même : électricité, internet, consommables. Une fois tout déduit, il reste environ 9 700 € net par an.

L'écart : environ 3 700 € de plus par an en courte durée, pour le même logement.

Le chiffre qui change tout : le point d'équilibre

Ce qui rend ce calcul contre-intuitif, c'est le point d'équilibre. Il suffit de 13 nuits louées par mois en courte durée pour égaler le revenu net du bail classique.

Autrement dit, un T2 peut rester vide jusqu'à 17 jours par mois sans perdre d'argent par rapport à un loyer classique occupé en continu. C'est une marge de sécurité largement supérieure à ce qu'on imagine spontanément quand on pense "vacance locative".

À Nancy, le taux d'occupation moyen tourne autour de 64% selon Airbtics, soit environ 20 nuits louées par mois, largement au-dessus du seuil des 13 nuits. Une source plus prudente, bnbcalc, donne un taux de 40% avec un prix moyen de 87 € la nuit. Même dans ce scénario plus conservateur, la courte durée reste légèrement devant le bail classique.

Ce que ce calcul ne dit pas tout seul

Ce résultat ne veut pas dire que la courte durée est systématiquement la meilleure option, ni qu'elle convient à tous les logements. Trois limites à connaître avant de se lancer.

Côté fiscalité, un meublé non classé bénéficie d'un abattement de seulement 30%, avec un plafond de recettes à 15 000 €. Au-delà, le passage au régime réel devient obligatoire. Un logement classé meublé de tourisme profite d'un abattement de 50% jusqu'à 77 700 € de recettes, ce qui change significativement le calcul final pour le propriétaire.

Côté DPE, un logement classé F ou G est aujourd'hui bloquant pour la location, qu'elle soit courte ou longue durée d'ailleurs. C'est un prérequis à vérifier avant tout calcul de rentabilité.

Enfin, et c'est sans doute le point le plus important : ce calcul suppose un logement bien placé, capable d'atteindre régulièrement ses 13 nuits mensuelles. Un bien mal situé, loin des points d'intérêt ou de la gare, ne fera jamais ce chiffre, quelle que soit la qualité de sa gestion. La courte durée demande aussi d'accepter plus d'usure sur le logement et une charge de gestion plus importante qu'un bail classique, qu'on délègue ou pas.

Pourquoi ce calcul reste rarement fait

La plupart des propriétaires comparent spontanément un loyer mensuel fixe à une estimation optimiste de revenus courte durée, sans jamais calculer le point d'équilibre réel. Résultat : ils sous-estiment la marge de sécurité dont ils disposent, ou au contraire, ils se lancent sans avoir vérifié que leur logement est capable d'atteindre ce seuil de 13 nuits.

Le bon réflexe, avant de choisir entre bail classique et location courte durée, c'est de faire ce calcul précisément pour son propre logement, sa propre localisation, et son propre niveau de charges. C'est ce diagnostic qu'on fait systématiquement avec chaque propriétaire qui nous contacte, pour vérifier que les chiffres tiennent avant de s'engager.