LMNP : pourquoi le micro-BIC peut vous faire payer des impôts sur de l'argent jamais touché

Une activité commerciale, pas un revenu foncier

Louer en meublé, c'est une activité commerciale aux yeux du fisc. Elle est imposée en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas en revenus fonciers. Ce régime fiscal s'applique au propriétaire, jamais à la conciergerie qui gère le bien.

Deux statuts existent : LMNP (loueur en meublé non professionnel) et LMP (professionnel). On devient LMP seulement si deux conditions sont réunies en même temps : des recettes de meublé supérieures à 23 000€ TTC par an pour le foyer, et supérieures à tous les autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions, autres BIC ou BNC). Sinon, c'est LMNP. C'est le cas de la grande majorité des propriétaires qui nous confient un logement.

Une fois le statut fixé, reste à choisir comment calculer l'impôt : au forfait (micro-BIC) ou sur les charges réelles (régime réel). Ce choix, souvent fait par défaut sans vraiment le peser, peut représenter plusieurs milliers d'euros par an.

Le micro-BIC, un forfait qui ne colle pas à la courte durée

En micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes brutes encaissées, et impose le reste. Pour les revenus 2026, un meublé de tourisme non classé bénéficie d'un abattement de 30% (plafond de recettes à 15 000€), un meublé classé ou une location longue durée en meublé profitent d'un abattement de 50% (plafond à 83 600€, contre 77 700€ pour les revenus 2025).

Le problème : ce forfait est censé couvrir toutes les charges, y compris la commission de conciergerie, le ménage et les frais de plateforme. Or en location courte durée, ces frais dépassent souvent 50% du montant brut encaissé. Résultat, le propriétaire se retrouve imposé sur une partie de l'argent qu'il n'a en réalité jamais touché.

Le régime réel : on déduit ce qu'on dépense vraiment

Au régime réel, toutes les charges réelles se déduisent : commission de conciergerie, frais Airbnb et Booking, ménage, blanchisserie, consommables, énergie, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt, frais de comptable.

S'ajoute un mécanisme propre au meublé : l'amortissement. Le principe consiste à étaler le coût du bien (hors terrain, qui ne s'amortit jamais) et du mobilier sur plusieurs années, et à déduire chaque année une part de cette valeur du bénéfice imposable. Les durées varient selon les éléments : 40 à 60 ans pour le gros œuvre, 15 à 20 ans pour les installations électriques et de plomberie, 5 à 10 ans pour les meubles et l'électroménager. En ordre de grandeur, cela représente environ 2,5 à 3% du prix d'achat déductibles chaque année.

Cet amortissement ne peut jamais créer de déficit : la part qu'on ne peut pas utiliser une année est simplement reportée, sans limite de durée. Mais le résultat fréquent, c'est un bénéfice imposable ramené à 0€ pendant plusieurs années, tant que le bénéfice reste inférieur au montant amorti chaque année.

Ce régime demande en contrepartie une vraie comptabilité et le dépôt d'une liasse fiscale 2031, en pratique avec un comptable spécialisé LMNP, pour un coût d'environ 300 à 800€ par an (lui-même déductible).

Un exemple chiffré, sur un logement réel

Prenons un T2 qui génère 18 000€ de recettes brutes par an, pour un propriétaire dans la tranche d'imposition à 30%. Sur cette somme : 3 150€ partent en frais de plateforme, 3 000€ en ménage, 3 564€ en commission de conciergerie, et 3 750€ en charges diverses du propriétaire. Il lui reste 4 536€ avant impôt.

En micro-BIC classé (abattement 50%), la base imposable est de 9 000€. Avec l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, la facture atteint environ 4 374€. Il reste environ 160€ par an au propriétaire.

En micro-BIC non classé (abattement 30%), la base grimpe à 12 600€, pour une facture d'environ 6 124€. Le propriétaire perd de l'argent, et de toute façon ce logement dépasse le plafond de 15 000€ autorisé pour ce régime.

Au régime réel, avec un amortissement d'environ 5 400€ sur un résultat de 4 036€, l'impôt tombe à 0€. Le propriétaire garde ses 4 036€ annuels.

L'écart entre micro et réel, sur ce même logement : environ 4 400€ par an.

La commission de conciergerie coûte deux fois moins cher qu'il n'y paraît

Au régime réel, quand le propriétaire est imposable, chaque 100€ de commission versée à la conciergerie ne lui coûte en réalité qu'environ 51€, une fois prise en compte l'économie d'impôt et de prélèvements sociaux. Une commission affichée à 24% du chiffre d'affaires revient donc, dans les faits, à un coût réel d'environ 12%.

Cette mécanique ne fonctionne que si le propriétaire reste imposable : si son impôt est déjà ramené à 0€ par l'amortissement, la déduction de la commission n'a plus d'effet.

Ce qui peut changer en 2027

Le projet de loi de finances 2027 prévoyait de plafonner l'amortissement déductible, à 2,5% du bâti et 7 000€ par foyer et par an (1,5% et 5 000€ pour les meublés de tourisme). Le 30 octobre 2026, les députés ont supprimé ce plafonnement. Mais le 4 novembre 2026, l'Assemblée a rejeté l'ensemble du budget, et le Sénat reprend le texte initial, plafonnement compris. Le gouvernement pourrait réintroduire la mesure, notamment par un 49.3.

À ce stade, début novembre 2026, le régime reste stable. Mais la suite du débat budgétaire mérite d'être suivie de près, car elle peut changer la donne pour tous les propriétaires au réel.

Ce qu'on vérifie chez MasterKey

Dès l'estimation d'un bien, on regarde quel régime fiscal s'applique au propriétaire, et on l'alerte si le micro-BIC lui coûte cher par rapport au réel. On envoie des relevés mensuels et des factures de commission clairs, prêts à transmettre à un comptable. On peut orienter vers un comptable spécialisé LMNP si besoin, et on tient les propriétaires informés des seuils à surveiller : 15 000€, 23 000€, 83 600€.

MasterKey n'est ni expert-comptable ni conseiller fiscal. Chaque situation reste à valider avec un professionnel, en particulier parce que les plafonds et les taux évoluent presque chaque année. Cet article reflète les règles connues en novembre 2026.